Wie Erben ihre Immobilien verlieren – und wie Sie das verhindern können

Die Erbschaftsteuer sorgt in Deutschland immer wieder für Diskussionen – sowohl in den Medien als auch in der Gesellschaft. Oft dreht sich die Debatte um die Frage, ob die Erbschaftsteuer überhaupt notwendig ist, ob die Freibeträge angemessen sind und ob die unterschiedliche Besteuerung von Vermögensarten gerecht ist. Die größte Sorge ist, dass durch die Erbschaftsteuer viele Erben gezwungen sind, ihre Immobilien durch die Steuerlast zu verkaufen. Doch wie lässt sich dieses Risiko vermeiden?

Welche Erbschaftsteuer fällt auf Immobilien an?

Immobilien sind, wie andere Vermögenswerte, Teil des steuerpflichtigen Nachlasses. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie zur Berechnung der Steuer herangezogen. Demgegenüber müssen Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz, die als Wohnungsunternehmen gelten, erheblich weniger Steuern bezahlen, so dass bei der Vererbung von Betriebsvermögen für die Gesellschafter des Unternehmens deutliche Vorteile bestehen. Privatpersonen hingegen müssen diese Möglichkeit außen vor lassen.

Steuerbefreiung für das Familienheim

Die Steuerbefreiung kann jedoch bei einem selbstgenutzten Familienheim greifen: Ehegatten können es steuerfrei erben oder geschenkt bekommen, während Kinder diese Befreiung nur im Erbfall und bis zu einer Wohnfläche von 200 m² erhalten. Voraussetzung ist, dass das Familienheim mindestens zehn Jahre von den Erben weiter bewohnt wird. Sollte dies nicht erfüllt werden, greifen die allgemeinen Freibeträge, die für Ehegatten 500.000 € und für Kinder 400.000 € betragen. Bei weiter entfernten Verwandten sinken die Freibeträge auf 20.000 €, und sie unterliegen deutlich höheren Steuersätzen.

Steuerliche Risiken bei der Vererbung von Immobilien

Wer eine Immobilie innerhalb der Kernfamilie vererbt und die Freibeträge sowie die Familienheimregelung nutzt, kann die Erbschaft in vielen Fällen steuerfrei gestalten. Durch geschickte Planung lassen sich auch größere Immobilienvermögen über mehrere Millionen Euro schrittweise und steuerfrei auf die nächste Generation übertragen. Hierbei spielt die alle zehn Jahre nutzbare Wiederholung der persönlichen Freibeträge eine entscheidende Rolle. Ein Nießbrauchrecht kann außerdem den zu versteuernden Wert senken. Familiengesellschaften bieten sich als Instrument an, um Immobilienvermögen zu bündeln und die Anteile schrittweise an Familienmitglieder weiterzugeben.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Immobilien an weiter entfernte Verwandte, Lebenspartner oder Freunde vererbt werden. In diesen Fällen entfallen sowohl Steuerbefreiungen für das Familienheim als auch höhere Freibeträge. Hier ist es besonders wichtig, die Nachlassplanung rechtzeitig zu gestalten.

Fazit

Ob Erbschaftsteuer auf Immobilien anfällt, lässt sich durch Planung steuern. Dass Immobilien verkauft werden müssen, weil die Steuer nicht beglichen werden kann, passiert zwar, liegt aber oft an fehlender oder schlechter Planung. Die Vorstellung, dass Immobilien massenweise verkauft werden müssen, ist daher meist auf vermeidbare Fehler zurückzuführen.